实践中，登记公示的房地产抵押权状况与真实的权利状况不符的情况主要有两种：一是主债权无效或因清偿而消灭，而抵押权登记尚未注销；二是房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销，从而导致登记内容与真实权属状况不相一致。在第一种情形下，当事人应根据有关规定，及时办理注销登记。但在此之前，抵押登记仍具有形式上的效力。具体地说，第三人不能取得无抵押权负担的房屋所有权和土地使用权；抵押人也不能就该房地产为其他债权人设定同一顺序的抵押权。在第二种情形下，登记机关应办理更正登记，利害关系人也可以申请更正登记。参见《
土地登记规则》第
71条。但更正的登记不具有溯及力，也就是说，在更正错误的登记之前，善意第三人因依赖错误的登记而取得的权利，仍应受法律的保护。因此而遭受损害的房地产权利人，只能要求造成抵押登记错误、遗漏或误被注销的过错方承担赔偿责任。
二、关于房地产抵押权人的物上代位权
抵押权是价值权，即抵押权人在抵押物上设定抵押权的目的，不是为了实现对抵押物的使用或收益，而是通过支配抵押物的交换价值以担保债权的实现。因此，抵押物虽改变其原有形态或性质，但只要还能维持其交换价值，就不会影响抵押权的实现。既然如此，抵押物的变价物或代替物在实质上就仍是抵押权的客体，抵押权人也就仍能追及至抵押物的变价物或代替物上行使抵押权。抵押权人对抵押物的变价物或代替物所享有的这种权利，即为抵押权人的物上代位权。而抵押物的变价物或代替物则为原抵押物的代位物。
根据我国《
担保法》的有关规定以及实践中已有的一些做法，笔者认为，房地产抵押权人可对下列代位物行使物上代位权：
1.抵押房地产转让价款我国《
担保法》第
49条规定，抵押期间，抵押人在履行了通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的义务后，可以转让已办理登记的抵押物。抵押人依该规定转让房地产并办理变更登记后，受让人取得的抵押房地产的所有权或使用权即受法律保护。在这种情况下，抵押权人已无法行使追及权，只能对抵押人所得的抵押房地产转让价款行使物上代位权。我国《
担保法》也明确了抵押物转让价款应作为抵押物的代位物。该法第49条第2款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与债权人约定的第三人提存。”
2因抵押房地产毁损、灭失而得的保险金经保险的低押房地产毁损、灭失后，保险人给付的保险金就其经济价值而言，是原抵押房地产毁损、灭失部分的转化物。由此，抵押权人可以就该保险金行使物上代位权。实践中，房地产抵押合同一般均规定，抵押人必须为抵押房地产投保。有些抵押合同更明确规定，抵押人应以抵押权人为第一受益人办理保险。这样，抵押权人对保险金的物上代位权就在抵押合同中得到了确认。
3.抵押人所得的损害赔偿金《
担保法》第
58条规定，抵押物“因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产”。依此规定，抵押房地产因第三人的原因毁损、灭失的，抵押权人可以对抵押人因此而得的损害赔偿金行使物上代位权。房地产抵押权人行使此种物上代位权，仅以可归责于第三人的事由导致抵押房地产受到实际损害为要件。因为，根据抵押权不可分原则，抵押物的任何一部分都担保着主债权的全部，因而抵押房地产受损害的部分也应是抵押权效力所及的范围。
