中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义(十四)
Professor Joyce Palomar
【全文】
提高土地权利的安全性刺激中国市场的发展(八)
3。3 利用私营土地权利保险降低投资风险
考虑到任何政治决策及其贯彻需要花费较长的时间，并且政府不得不为此投入更多的财政支出，完全依赖国家来降低风险很可能是一厢情愿的。更现实的对策以及比较立竿见影的措施，便是建立私营的土地权利保险机构，通过引入保险业的服务，抑制上文提到的对中国进行土地登记面临的风险。
即便中国制定了《物权法》并且优化其土地登记管理工作，除非还能够建立一套土地所有权保险和他项债权保险的体制、提高投资安全保障的体制，投资分析家们仍然可能拒绝为对华土地投资做出较高的信用评级。某些国家的土地登记记录已经具有法律认可的证据效力，然而发行证券前仍然不得不购买保险。
为了向土地权利的受让人、承租人、贷款债权人和其他投资者提供最大可能性的投资安全保障，土地权利保险人在中国不仅仅要提供发生损失后的理赔服务，更要提供消除风险的事前防范服务。
美国的所有权保险与其它险种的保险有形式上的基本共同点，但是因为所有权保险产生于房地产交易与融资贷款的独特背景之中，它又有其区别于其它险种的特点。最显著的性质差异在于，美国地产所有权保险制主要涉及为消除风险的机制而非注目于风险承担。所有权保险经纪人的职责远远超出一般的保险经纪人尽量为保险人售出更多保险合同的任务。
收到一份投保申请书以后，所有权保险经纪人首先查阅一切公开的登记记录，调阅与宗地有关的各项合同、文书和法律文件，，由此决定宗地权属和宗地所担负的债务。经纪人然后便召集宗地的出让方和受让方，一同商议起草文件或提起诉讼，以消灭存留在宗地上的债务、击败其他人声称享有的对宗地的所有权。事实上，美国的土地所有权保险人拨出90%的保费收入用于调查和这些准备工作，这一切都发生在宗地交易完成之前，也就是受让方接受土地所有权之前、承租方或贷款机构对宗地享有占有使用权、担保债权之前。至于剩余的风险，保险人将剔除那些超过可接受范围的风险，其它则纳入保险合同的保赔范围内。
土地所有权保险合同与其它财产险、汽车险和人寿险不同，它对保险合同生效后才开始发生的风险不负责理赔。它的保险对象仅限于在保险合同生效后提起的物权或债权请求权，并且这一请求权还必须是基于合同生效之前已经存在的事实提出的。经纪人的调查工作和风险除斥工作预防了已知风险在将来被提起的可能性，这不仅保护了保险受益人的投资，还为保险人控制经营风险提供了保障。
